En un condominio la planta de tratamiento no es de nadie y es de todos. El desarrollador la construyó, la administración la hereda, el operador la atiende y la asamblea paga las facturas. Cuando cada uno supone que el otro se encarga, aparecen los reportes vencidos, los olores, las quejas de vecinos y las órdenes sanitarias.
En Ingeniería de las Aguas diseñamos, construimos, rediseñamos y damos seguimiento a plantas de tratamiento para condominios residenciales y comerciales. A la administración le dejamos claro qué exige la norma, qué está en regla y qué hay que corregir.
Lo que exige la norma a un condominio
Un condominio con planta propia es un ente generador ante el Reglamento de Vertido y Reúso de Aguas Residuales (Decreto 33601-MINAE-S) y debe tratar sus aguas para cumplir sus límites. A eso se suman las obligaciones del Reglamento de Aprobación de Sistemas de Tratamiento (Decreto 39887-S-MINAE):
- Operar la planta según el manual de operación y mantenimiento aprobado, con personal y equipo propios o contratados, en todo momento.
- Permiso sanitario de funcionamiento vigente, obligatorio para sistemas que sirven a urbanizaciones, condominios y fraccionamientos.
- Caseta del operador dentro del predio de la planta, con servicio sanitario completo, ducha, pileta y mesa de trabajo, además de malla o tapia de dos metros y acceso para camión.
- Permiso de vertido de la Dirección de Agua si el efluente va a un río o quebrada, con el pago trimestral del canon ambiental por vertidos (Decreto 42128-MINAE-S).
- Reportes operacionales periódicos ante el Ministerio de Salud.
Planta nueva o planta existente
Si el condominio está en diseño, la planta se dimensiona con la población proyectada al final de todas las etapas, con un periodo de diseño no menor a cinco años. Si el proyecto se construye por etapas, el plano de conjunto debe mostrar el área de cada etapa de la planta. Diseñarla pequeña "para después ampliar" sin dejar el espacio aprobado es un error frecuente.
Si la planta ya existe y no cumple, el camino empieza por un diagnóstico: caudales reales frente a los de diseño, estado de cada unidad, calidad del efluente y bitácora. Muchas plantas de condominio fallan porque el condominio creció más de lo previsto, porque se dejó de purgar lodos o porque nadie revisó los equipos. Según lo que aparezca, se ajusta la operación o se plantea un rediseño de la planta de tratamiento. Si la remodelación queda dentro del área aprobada originalmente, no hace falta un nuevo permiso de ubicación, pero sí aprobar los planos.
Reporte operacional
El reporte operacional se genera en el SIRROAR del Ministerio de Salud y lo elabora y firma un responsable técnico inscrito ante la Dirección de Protección al Ambiente Humano, junto con el propietario o representante legal del condominio. Incluye medición de caudales, mediciones rutinarias, análisis de laboratorio, evaluación de las unidades de tratamiento y, si algo falla, un plan de acciones correctivas con cronograma.
La frecuencia depende del caudal: cada seis meses hasta 100 m³ por día y cada tres meses por encima de ese caudal, con diez días hábiles para presentarlo. Hacemos análisis, reportes operacionales y seguimiento de sistemas de tratamiento; vea reporte operacional de aguas residuales. Si administra condominios en el Valle Central, tenemos una página para la GAM; y para la costa, una sobre condominios en Flamingo y Potrero.
Costos de operación
Para el presupuesto anual del condominio, la planta tiene costos fijos que conviene conocer desde el principio:
- Operación: el operador y sus visitas, según el manual aprobado.
- Energía de sopladores, bombas y equipos.
- Laboratorio: análisis fisicoquímicos y microbiológicos de cada reporte, hechos por un laboratorio con permiso sanitario de funcionamiento.
- Reporte operacional: los costos de elaborarlo corren por cuenta del ente generador.
- Manejo de lodos: extracción y disposición según la normativa de lodos y biosólidos.
- Canon por vertidos, si descarga a un cuerpo receptor: se cobra trimestralmente sobre los kilogramos de DQO y sólidos suspendidos vertidos, con intereses de 3 % mensual si se atrasa.
- Mantenimiento correctivo de equipos electromecánicos.
Una planta que opera bien gasta menos en correcciones y saca mejores resultados en los reportes. Una que opera mal termina costando un rediseño.
Preguntas frecuentes
¿El desarrollador o el condominio responde por la planta?
Una vez entregada, la operación es responsabilidad del ente generador, que es el condominio. Por eso la recepción de la planta debe incluir planos aprobados, manual de operación y permisos al día.
¿Se puede usar el agua tratada para regar las zonas verdes?
Sí, si cumple la calidad del reúso tipo 1 y el sistema de riego está aprobado. Vea reúso de aguas tratadas para riego.
Si administra un condominio y quiere saber en qué estado está su planta, escríbanos por WhatsApp o desde contacto.